Iwona Huryn i Paweł Szumowski z zespołu ds. nieruchomości i budownictwa w kancelarii Wolf Theiss

Ryzyko nieważności umowy nabycia nieruchomości w świetle II CSKP 144/22

13 sierpnia 2024

Warszawa, 13 sierpnia 2024 r. – Transakcje na rynku nierucho-mości, w których stroną jest spółka kapitałowa, nie są rzadkością, w związku z czym, jak wynika z orzeczenia Sądu Najwyższego (II CSKP 144/22), kontrahent spółki musi liczyć się z ryzykiem unieważnienia takiej transakcji. „Gdy zgromadzenie wspólników lub walne zgromadzenie nie wyda zgody na transakcję, lub taka zgoda zostanie zaskarżona istnieje ryzyko, że transakcja będzie nieważna” – mówi Paweł Szumowski, członek zespołu Prawa Spółek oraz Fuzji i Przejęć w kancelarii Wolf Theiss w Polsce.

Co do zasady, zbycie lub nabycie kluczowych aktywów spółek kapitałowych, jakimi są nieruchomości, wymaga uzyskania przez zarząd spółki zgody zgromadzenia wspólników czy też walnego zgromadzenia. Można też – o ile jest taka wola wspólników lub akcjonariuszy wymóg uzyskania zgody wspólników uchylić w treści umowy lub statutu spółki.

Decyzję o zastrzeżeniu lub usunięciu wymogu uzyskania takiej zgody podejmuje się w momencie tworzenia spółki. Nie ma jednak problemu, aby pierwotne podejście zmienić i dokonać stosownej zmiany umowy czy statutu spółki. Należy jednak pamiętać o art. 229 KSH, który wprowadza dodatkowe ramy czasowe dotyczące wymogu uzyskania takiej zgody na nabycie. Zgodnie z nim, umowa o nabycie dla spółki nieruchomości albo udziału w nieruchomości lub środków trwałych za cenę przewyższającą jedną czwartą kapitału zakładowego, nie niższą jednak od 50 tys. zł., zawarta przed upływem dwóch lat od dnia zarejestrowania spółki, wymaga uchwały wspólników, chyba że umowa ta była przewidziana w umowie spółki. Z wymogu uzyskania zgody na zbycie lub nabycie nieruchomości, użytkowania wieczystego lub udziału w nieruchomości rezygnują przede wszystkim spółki deweloperskie lub inne spółki zajmujące się rynkiem nieruchomościowym. Dzięki temu, obrót nieruchomościami staje się łatwiejszy. Zgodę na nabycie lub zbycie nieruchomości czy użytkowania wieczystego zastrzega jednak sporo spółek jako sposób na ochronę istotnego majątku przed nieuprawnionymi działaniami zarządu – zauważa Paweł Szumowski z Wolf Theiss.

Jeśli stosowne wyłączenia nie zostaną wprowadzone w umowie lub statucie spółki, każdorazowo na transakcję, której przedmiotem jest przeniesienie nieruchomości, będzie wymagana zgoda zgromadzenia wspólników. Nie ma tu znaczenia czy nieruchomość wykorzystywana jest do prowadzenia działalności gospodarczej przez spółkę, czy jedynie wchodzi w skład jej majątku trwałego.

Aby ułatwić obrót nieruchomościami ustawodawca dopuszcza, aby zgoda zgromadzenia wspólników lub walnego zgromadzenia została wydana nawet do dwóch miesięcy po transakcji (art. 17 § 2 KSH). Ze względu na zasadę ograniczonej autonomii prawa spółek handlowych w takiej sytuacji nie znajdzie zastosowania art. 157 KC, który stwierdza, że własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Sąd Najwyższy w omawianym orzeczeniu (II CSKP 144/22) wydaje się jednak inaczej podchodzić do tego problemu, gdyż stwierdza, że w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej, brak uchwały zgromadzenia wspólników uniemożliwia skuteczne dochodzenie stronie uprawnionej zawarcia umowy przyrzeczonej. Takie stanowisko Sądu Najwyższego, można rozpatrywać jako wykładnię wbrew art. 17 § 2 KSH. Wprowadzałoby ono istotną niepewność co do ważności transakcji nieruchomościowych, na które zgromadzenie wspólników czy walne zgromadzenia wydało następczą zgodę. Wydaje się, że nie to było zamiarem Sądu Najwyższego – podkreśla Iwona Huryn z zespołu ds. nieruchomości i budownictwa w kancelarii Wolf Theiss.

Ponadto, jak słusznie zauważa Sąd Najwyższy w sentencji omawianego orzeczenia, zgoda zawarta w uchwale zgromadzenia wspólników lub rady nadzorczej stanowi jeden z elementów, które dopiero w całości tworzą oświadczenie woli spółki. Takie oświadczenie woli spółki jest z kolei jest składnikiem czynności prawnej dokonywanej przez spółkę. Tym samym zgoda zawarta w uchwale zgromadzenia wspólników lub rady nadzorczej to element, który będzie zawsze wymagany dla skuteczności czynności prawnej, bez względu na to, czy dojdzie do niej z woli stron, czy wskutek uwzględniania powództwa o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli.

Nabywcy, którzy ryzykują i nabywają nieruchomość, bez zgody zgromadzenia wspólników czy walnego zgromadzenia muszą liczyć się z unieważnieniem czynności prawnej. Takie ryzyko ponoszą również nabywcy, którzy nie sprawdzili, czy uchwała została podjęta lub mogą racjonalnie założyć, że dojdzie do zaskarżenia uchwały w sprawie zgody na transakcję. Tylko kontrahenci spółki działającej w dobrej wierze nie muszą obawiać się negatywnych skutków powództwa o uchylenie uchwały. Korzystają bowiem z kodeksowej ochrony, która zapewnia, że uchylenie takiej uchwały nie ma wobec nich skutku. Warto więc zweryfikować przed dokonaniem czynności rozporządzającej ze spółką czy uchwała w sprawie wyrażenia zgody na dokonanie transakcji, której przedmiotem jest nieruchomość została udzielona, jaka jest jej treść oraz czy można spodziewać się jej zaskarżenia. W każdym jednak przypadku, jeśli uchwała została unieważniona, wykonana transakcja również staje się z mocy prawa nieważna – komentuje Paweł Szumowski.

Jak podkreślają specjaliści, Sąd Najwyższy w omawianym orzeczeniu kładzie istotny nacisk na rolę jaką dla ważności czynności prawnej odgrywa wymagana ustawą zgoda zgromadzenia wspólników lub walnego zgromadzenia. Sankcja nieważności dla takich "niepełnych" czynności prawnych zapewnia bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami np. na wypadek działania zarządu spółki w złej wierze. Orzeczenie wprowadza jednak wątpliwość co do ustalenia chwili, kiedy taka zgoda na transakcję zbycia lub nabycia nieruchomości powinna zostać udzielona, przy czym wydaje się, że ta interpretacja tezy Sądu Najwyższego nie będzie powielona.

O Wolf Theiss Założona w 1957 r., kancelaria Wolf Theiss jest jedną z wiodących firm prawniczych w Europie Środkowej, Wschodniej i Południowo-Wschodniej (CEE/SEE). Kancelaria zbudowała swoją reputację dzięki bezkonkurencyjnej wiedzy lokalnej, wspieranej przez silne umiejętności współpracy międzynarodowej. Z 390 prawnikami w 13 krajach, ponad 80% pracy kancelarii koncentruje się na transgranicznym doradztwie dla międzynarodowych klientów. W Albanii, Austrii, Bośni i Hercegowinie, Bułgarii, Chorwacji, Czechach, Węgrzech, Polsce, Rumunii, Serbii, Słowacji, Słowenii i Ukrainie Wolf Theiss reprezentuje lokalne i międzynarodowe przedsiębiorstwa przemysłowe, handlowe i usługowe, jak również banki i firmy ubezpieczeniowe. Łącząc prawo i biznes, Wolf Theiss opracowuje kompleksowe i konstruktywne rozwiązania w oparciu o prawne, podatkowe i biznesowe know-how.